تقرير مسيرة التطوير العمراني في مدينة الرياض

إعداد: مكتب تقارير للعقارات
التاريخ: 22 أغسطس 2025

1
مقدمة

شهدت مدينة الرياض خلال قرن واحد تحولًا استثنائيًا من بلدة مسوّرة في قلب نجد إلى عاصمة كبرى
ومحور اقتصادي وثقافي على مستوى المنطقة. يهدف هذا التقرير إلى تقديم سرد تحليلي لمسيرة التطوير العمراني في الرياض،
مع إبراز المحطات التاريخية، وأطر التخطيط، ومشروعات البنية التحتية والنقل،
ومبادرات جودة الحياة والاستدامة، وأثر ذلك كله على سوق العقار، مع توصيات عملية لأصحاب المصلحة.

2
لمحة تاريخية مختصرة

القرن 18–أواخر 19: مدينة مسوّرة ذات نسيج نجدي تقليدي حول قصر المصمك وأحياء قديمة.

1902–1945: انطلاقة التوسع الحديث بعد استعادة الرياض؛ بناء قصر المربع خارج الأسوار شكل أول تمدد عمراني واضح؛
إدخال تقنيات حديثة (طرق معبّدة، كهرباء، مياه) في محيطه.

1943–1950: إنشاء القصر الأحمر (أول مبنى مسلح/خرسانة مسلحة بارز)،
ثم إزالة أسوار المدينة في الخمسينيات لتمكين التمدد الأفقي.

1950–1973: اعتماد نمط الشبكة العمرانية والطرق المحورية؛
تأسيس أحياء حديثة (الملز وغيره) وتوسّع الخدمات العامة.

3
أطر التخطيط الحضري والمؤسسات

مخطط دوكسيادِس (1971–1973):
أول مخطط هيكلي حديث لتوجيه التوسع بمحور شمال–جنوب وكتل أحياء 2×2 كم.

تحديث SCET الدولي (1982):
إضافة الحلقات الشعاعية وتوسيع النطاق العمراني في جميع الاتجاهات.

استراتيجية MEDSTAR (2000s): انتقال من «مخطط مرة واحدة» إلى «استراتيجية متجددة»
لإدارة النمو المتسارع، مع ترسيخ مفهوم المدينة متعددة المراكز.

الهيئة الملكية لمدينة الرياض (RCRC): الجهة القائدة للتخطيط والتنفيذ الحضري الشامل ومشروعات جودة الحياة الكبرى.

4
النمو السكاني والاقتصادي

تضاعف سكان الرياض وأهميتها الاقتصادية خلال العقود الأخيرة بدعم من الاستثمار العام والخاص،
والتحوّل نحو التنويع الاقتصادي والخدمات المتقدمة، وتوسع قطاعات المال والأعمال والتقنية والسياحة.

تحوّلت المدينة إلى منظومة حضرية متعددة الأقطاب (العليا–السليمانية، كافد،
الصحافة، غرناطة، الدبلوماسية، الهِتّين…)، ما خفّف مركزية وسط المدينة التقليدي.

5
البنية التحتية والنقل

مطار الملك خالد الدولي (1983): فتح آفاق الربط العالمي.

مشروع الملك عبدالعزيز للنقل العام (مترو/حافلات): أكبر شبكة نقل حضري حديثة في المملكة؛
تشغيل خطوط المترو بالكامل 2024–2025، مع 6 خطوط و85 محطة ومحاور ربط رئيسية (قصر الحكم، كافد، محطة الغرب، STC).

تطوير المحاور الطرقية: إعادة تصميم محاور كبرى
(طريق الملك فهد، طريق الملك عبدالله،
أبي بكر الصديق، العروبة) وتحسين الممرات الحضرية والمشاة.

6
مشروعات التحوّل الحضري وجودة الحياة (رؤية 2030)

الرياض الخضراء: تشجير شامل لرفع مساحة الظل وخفض الحرارة وتحسين الهواء
عبر غرس ملايين الأشجار وتوسيع الحدائق والمسطحات.

حديقة الملك سلمان: أكبر حديقة حضرية في العالم (~16.6 كم²) بمكونات ثقافية وبيئية وترفيهية واقتصادية.

المسار الرياضي (Sports Boulevard): ممر عمراني أخضر
بطول ~135 كم يربط وادي حنيفة بوادي السلي ويتضمن مسارات مشي ودراجات وفروسية ومناطق أنشطة.

بوابة الدرعية: تطوير ثقافي–تراثي على طراز نجدي مع برامج سكنية وفندقية وتجارية، يرسّخ هوية المدينة التاريخية.

كافد KAFD: قلب مالي–أعمال بمعايير استدامة وذكاء حضري، ومقرات شركات وبنية تحتية رقمية متقدمة.

المربع الجديد (The Mukaab): «وسط حديث» عالي الكثافة بتجربة عمرانية مبتكرة، مع مساحات متعددة الاستخدامات.

الرياض إكسبو 2030: استضافة عالمية تعزّز البنية التحتية والخدمات والقدرة الاستيعابية للزوار.

7) الاستدامة، المساحات المفتوحة، وجودة الحياة

مضاعفة نصيب الفرد من المساحات الخضراء والحدائق.

ربط الأودية (وادي حنيفة، وادي السلي) بالشبكات الخضراء الحضرية.

معايير بناء وكفاءة طاقة، وتشجيع التنقّل النشط، وتحسين جودة الهواء والراحة الحرارية الحضرية.

8
الأثر على سوق العقار في الرياض

تزايد الطلب على الوحدات السكنية متصلة بالنقل العام (محطات المترو والحافلات)،
وعلى المنتجات متعددة الاستخدامات ضمن المراكز الحضرية الناشئة.

ارتفاع جاذبية المناطق المحيطة بالمشروعات الكبرى (كافد، الدرعية، المربع الجديد، حديقة الملك سلمان)،
ونمو واضح في الإيجارات التجارية والفندقية والسكنية هناك.

إعادة هيكلة العرض عبر مطورين كبار (كيانات مرتبطة بصندوق الاستثمارات العامة وشركات خاصة) بما يرفع الجودة والمعايير.

8.1 تركيز خاص على عرقة والمهدية (مجال عمل مكتب تقارير)

حي عرقة: يستفيد مباشرة من بوابة الدرعية والمسار الرياضي وقربه من وادي حنيفة؛ فرص لعروض سكنية راقية،
وشقق مخدومة، ومحلات قريبة من مسارات المشاة والدراجات.

حي المهدية: استمرار الطلب على المساكن المعدة للإيجار مع تحسن الربط والمحاور الطرقية غرب الرياض؛
حاجة إلى رفع جودة الواجهات والعمران الطابقي والقرب من الخدمات.

9
التحديات المطروحة

إدارة النمو السريع والتمدّد الأفقي مقابل الحاجة للتركيز والكثافات المتدرجة حول المحطات.

توازن السكن الميسّر مع المنتجات الراقية في مناطق المشاريع الكبرى.

التكيّف المناخي (الحرارة، العواصف الغبارية) وتحسين المشي والظل والماء في الفضاءات العامة.

تشغيلٌ متكامل للنقل العام وتغيير سلوكيات التنقل الخاصة.

10) فرص واستراتيجيات توصية لأصحاب المصلحة

للملاك والمستثمرين:

تركيز الاستحواذ والتنمية ضمن أحزمة محطات المترو ومسار الحافلات السريعة.

إعادة تأهيل قطع الأراضي الكبيرة لإنشاء منتجات متعددة الاستخدامات بواجهات نشطة.

الاستثمار في العقارات الخضراء (ظل، تبريد تبخيري، أسطح خضراء) لخفض التشغيل ورفع القيمة.

للمطورين:

نماذج سكن ميسّر وقابلة للتوسع بجوار المحطات.

منتجات «متجر تحت السكن» بنسبة واجهات نشطة عالية على المسارات الحضرية الجديدة.

حلول مواقف ذكية مشتركة وإدارة طلب الحركة.

للقطاع العام والشركاء:

تسريع حوكمة التنمية حول المحطات (اشتراطات كثافة، استعمالات مختلطة، ممرات ظل ومشي).

مسارات خضراء تربط الأودية بالمشاريع الكبرى، ورفع معيار الواجهة النشطة على الشوارع الرئيسة.

11)
خاتمة

مسيرة الرياض العمرانية هي قصة تخطيط مؤسسي + بنية تحتية كبيرة
+ هوية مكانية تتوازن فيها المشاريع التراثية والثقافية مع مراكز مال وأعمال حديثة. العقد القادم (حتى 2030 وما بعدها)
يمثل فرصة لترسيخ مدينة مضغوطة، خضراء، متعددة المراكز، وقابلة للمشي، مع أثر إيجابي مباشر على سوق العقار وجودة الحياة للمقيمين والزوار.

12
ملاحق (مختصرات)

RCRC: الهيئة الملكية لمدينة الرياض.

MEDSTAR: الاستراتيجية الحضرية المتجددة لمدينة الرياض (2000s).

KAFD: مركز الملك عبدالله المالي.

DG/بوابة الدرعية: مشروع ثقافي–تراثي متعدد المراحل.

KSP/حديقة الملك سلمان: أكبر حديقة حضرية.

المسار الرياضي: محور أخضر بطول ~135 كم.

إكسبو 2030: معرض دولي عالمي في الرياض.

قام بالتفكير لمدة 20s

جهزت لك تقريرًا متكاملًا عن مسيرة التطوير العمراني في مدينة الرياض — تقدر تطلّع عليه الآن في اللوحة الجانبية (Canvas) بعنوان:
«تقرير مسيرة التطوير العمراني في مدينة الرياض». رتّبته كمستند عملي: تاريخ وتخطيط، نقل وبنية تحتية،
مشاريع الرؤية وجودة الحياة، أثر مباشر على سوق العقار، مع توصيات خاصة لحي عرقة والمهدية.

أهم المراجع التي استندت إليها

الهيئة الملكية لمدينة الرياض (RCRC) ومشروع النقل العام/المترو (ستة خطوط، 85 محطة،
وجدولة التشغيل التسلسلي أواخر 2024–يناير 2025).
الهيئة الملكية لمدينة الرياض

مترو الرياض: بيانات الطول وعدد المحطات والتشغيل الكامل بنهاية 2024 وبداية 2025 (بيانات مصنعية واستشارية).
alstom.com
Group
RATPDev

الرياض الخضراء (مشروع التشجير والتحسين البيئي).

حديقة الملك سلمان (≈16.6 كم²) — موقع رسمي وصفحة الرؤية.

Saudi Vision 2030

المسار الرياضي بطول يقارب 135 كم — الموقع الرسمي وصفحة الرؤية.

Saudi Vision 2030

بوابة الدرعية — الرؤية والموقع الرسمي.
Saudi Vision 203

المربع الجديد / المكعّب — الموقع الرسمي للمشروع وأحدث المواد الإعلامية.

إكسبو 2030 الرياض — مكتب المعارض الدولي (BIE) والموقع الرسمي للفعالية.

لمحة تاريخية: القصر الأحمر وتاريخ العمارة المبكرة في الرياض.